前の記事👉️ 在宅介護は距離の問題でもありました。思い立って団地に申し込んだ昨日
今回、母の住宅抽選はハズれました。
がっかりした気持ちと、書類集めに追われずに済んだ安堵が半分ずつです。
次の募集で私が住む団地に空きが出れば、また応募する予定です。
当選した場合に備えて、母名義の自宅の名義変更を今のうちに進めようと思います。
これから手続きを進める人のための準備メモ
母名義の家を、今後のことを考えて名義変更するにあたり、
- 権利書が見当たらない
- 母は足が悪く、外出が難しい
この状態で手続きができるのか、不安が先に立ちました。
調べた結果、条件が揃えば名義変更は可能だと分かりました。
権利書がなくても名義変更は可能
家の名義変更で必要とされる
「権利書（登記識別情報）」は、紛失していても再発行はできません。
ただし、権利書がなくても名義変更を進める方法はあります。
司法書士による「本人確認情報」
権利書の代わりに使われるのが、
司法書士が作成する「本人確認情報」という書類です。
- 司法書士が本人と直接面談
- 本人の意思であることを確認
- その内容を法務局に提出
この方法を使えば、
本人が法務局や役所へ出向く必要はありません。
※対応可否は司法書士によって異なるため、事前確認が必要です。
事前に準備しておくもの
権利書がない場合、以下の書類が重要になります。
●実印
名義変更には必須です。
●印鑑証明書
- マイナンバーカードがあればコンビニ取得可
- ない場合は役所で取得
- 本人が行けない場合でも、代理取得が可能
●固定資産税の評価額
毎年届く
「固定資産税・都市計画税 納税通知書」で確認できます。
※通知書が見当たらない場合でも、
司法書士に住所を伝えれば調査可能なケースがあります。
固定資産税・都市計画税の評価額を調べる方法（通知書がない場合）
① 市区町村役場で「固定資産評価証明書」を取得する【王道】
いちばん確実なのがこの方法です。
窓口
- 市役所・区役所の
👉 固定資産税課
👉 資産税課
👉 税務課（自治体によって名称が違います）
取得できるもの
- 固定資産評価証明書
→ 土地・建物の「評価額」が記載されています
必要なもの
- 本人の身分証明書
- 本人の委任状（本人が行けない場合）
- 代理人（あなた）の身分証明書
※ 本人が行けなくても、委任状があれば家族が取得可能です。
手数料
- 300円前後（自治体による）
② 司法書士に依頼すると「職権」で調べてもらえる場合もある
名義変更を前提に司法書士へ依頼する場合は、
- 物件の住所
- 所有者の氏名
を伝えるだけで、
司法書士が評価額を調査してくれるケースが多いです。
👉 「納税通知書が見当たらない」と正直に伝えてOKです。
本人が外出できない場合は委任状が必要
本人が役所や窓口へ行けない場合、
家族が代理で手続きを行うことになります。
その際に必要なのが、
- 委任状
- 実印
- 印鑑証明書
- 代理人の身分証明書（マイナンバーカード・免許証など）
生前に名義変更すると「贈与」扱いになる
親が亡くなった後の名義変更は「相続」ですが、
生前に行う場合は**「贈与」**になります。
相続時精算課税制度という選択肢
この制度を使うと、
- 2,500万円までの贈与が非課税
- 翌年に確定申告が必要
- 一度選択すると暦年贈与（＊）には戻れない
将来の相続時にまとめて精算する仕組みです。
暦年贈与とは、1年間に110万円まで非課税で行える贈与のことです。
ただし不動産の名義変更では金額が大きくなるため、実務上は相続時精算課税制度が使われることが多いようです。
相続税の基礎控除
相続税には基礎控除があります。
3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
遺産がこの範囲内であれば、
最終的に相続税がかからないケースもあります。
※税金の扱いは家庭ごとに異なるため、
税務署や専門家への確認が前提になります。
名義変更の費用と日数の目安（一般的な例）
※実際の金額は物件・地域・依頼内容により異なります。
生前贈与の場合
- 登録免許税：評価額の 2%
- 司法書士報酬：10万〜15万円前後
（出張・権利書なし対応を含む場合）
▶ 合計目安：20万〜30万円前後
手続き期間
- 相談〜完了まで：1〜2か月程度
まずやることは「司法書士に相談」
現時点で考えているのは、
- 権利書がない
- 本人が外出できない
- 生前に名義変更したい
この条件をそのまま司法書士に伝え、
対応可否と費用の見積もりを確認しようと考えています。
よかてんのひとりごと
団地応募の件、応募割れ（総合募集で申し込みがなく再募集物件）で申し込んだのに、倍率６倍でした（泣）
世の中、そんなに甘くないですね。
